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宝格平台 2020-06-21 宝格平台 76 ℃ 0 评论


  宝格平台-宝格平台注册-首页“从2017年到2019年,开发商的未合并销售比例从23%上升到35%。“ 6月17日下午,在由著名评级机构标准普尔全球评级公司(S&P Global Ratings)举办的网络研讨会上,标准普尔(S&P)分析师邹玉轩表示,这意味着合资模式将增加开发商的表外销售比例。


  在房地产行业,合作用地征用和合作开发模式并不罕见,从而形成了合资企业和合资项目。通常情况下,项目的销售将包括在双方的销售业绩中,项目产生的收入将按照持股比例计入收入。


  标普惊慌的是,开发商的销售规模持续增长,而股权销售的比例却持续下降,这使得销售与收入之间的窗口最终可以被确认为收入越来越大。一些开发人员的渗透率和风险可能比他们宣布的要高得多。


  2020年上半年,由于合同销售增长率和未决销售增长的更大风险,标准普尔先后下调了中国金茂,禹州房地产和大发房地产的主要信用评级。其中,禹州房地产于5月25日取消了与标普的评级合作,标普取消了对禹州房地产的评级。


  标普认为,合资模式的不断扩大带来了三大风险:第一,表外负债和杠杆比率使开发商的信用状况承受压力。 其次,可能存在未清股票实际债务问题;第三,执行效率低下和合并处理不当可能导致收入低于预期。


  销售“消失”


  今年3月27日,标准普尔率先将中国金茂银行从稳定调整为负面,确认了BBB评级。给出的原因是,未合并的合资项目具有巨大的风险敞口,收入增长的不确定性和杠杆降低的进度将增加,因此其合同销售增长与收入增长之间的差距正在扩大。


  2019年,中国金茂的合同销售额达到160。80亿元。 在同一时期,房地产销售贡献了334。营业收入3亿元,其中213。20亿元人民币来自2019年之前的预收款项。换句话说,2019年之前结转的销售额占63。大约7%


  根据年报,截至2018年底,中国金茂的未售出销量为467件。8。40亿元,减去2019年的结转额,到2019年底有254笔。8。20亿元未结转。换句话说,金茂在2019年之前的合同负债为45。7%转入2019年收入。


  从2017年到2019年的过去三年中,金茂的销售额增长了132。04%,房地产销售收入增长了52。18%,待确认的房地产销售量增加了75。82%。结果,销售与销售收入之间的差距与待确认的销售增长率之间的差距越来越大。


  标普将这种现象称为“销售失踪”,也就是说,开发商通过合资项目产生的大部分销售额最终未能转化为合并收益。标普认为,合资企业模式的不透明性使得评估开发商的真实信用指标变得更加困难。


  从2017年到2019年,禹州房地产销售增长了86。36%,而2019年的房地产销售收入下降了4。98%,结转的房地产销售量减少了37。04%。截至2019年底,待处理的销售额仅为86。5,80亿元。


  今年4月17日,标准普尔给出了降低禹州房地产主体信用等级的理由,因为“禹州房地产的杠杆率可能不会显着下降,这是由于该公司对未合并的合资项目的敞口很大。而且,有限的无货销售可能导致其收入增长放缓。”


  标普在6月17日举行的研讨会上指出,在2019年,有61%的评级开发商以及超过30%的合同销售收入来自非合并合资企业实体,这种类型的开发商数量是两倍 2017年在过去两年中,三分之二的开发商评级低于预期。


  当销售增长率与销售确认收入增长率之间的敞口越来越大时,最终转换为收入的销售金额所占的比例逐渐减小,开发商的盈利能力越来越不匹配其销售规模。


  标普将大发房地产的前景从稳定调整为负面并确认其评级为B时,给出了类似的理由:“通过扩大非合并合资项目模式以追求增长,可能会导致其利润下降。收入结转,销售额和与权益成正比的利润方面面临更高的不确定性。”


  表外负债


  2019年5月16日,禹州房地产以5。9。成都晋江区以50亿元的价格获得了一块土地。根据土地出让文件中的规定,土地出让时间为2019年7月8日,土地出让金支付时间为2019年12月2日。


  土地收购八天后,禹州房地产将厦门泽意贸易有限公司51%的股权转让给厦门景象宏达贸易有限公司。,Ltd.厦门竞翔宏达由自然人朱立芳全资拥有,成都项目改为禹州房地产的合资项目。


  2019年6月4日,厦门泽一商贸有限公司成立了成都裕鸿房地产开发公司,作为成都置地的项目公司。项目公司成立后的第二天,禹洲房地产就完全退出了成都项目,厦门泽亿成为厦门景祥宏达的全资子公司。


  2019年6月20日,厦门则以24抵押权。向长安信托发行500万股成都雨虹房地产。 具体融资金额未知。2020年2月28日,厦门泽艺的股权再次变更,禹州房地产成为51%的股东,成都项目成为禹州房地产的合并项目。


  在厦门泽意完全从禹州房地产中剥离出来的8个月期间,它还处于项目土地出让金等投资的初期。到厦门泽益重新整合到禹州房地产的手表时,成都项目已经开始竞标基坑项目,并计划开始建设。


  此过程客观地降低了杠杆作用。


  一家排名前50位的房地产公司的高管告诉《经济观察报》:“该项目的初始投资阶段没有收入,只有负债,这将在短期内增加公司的整体债务。”


  它进一步指出,这样做的主要目的是防止公司的杠杆率触及监管红线,而不是公司故意隐藏债务。 “尽管有些负债不在资产负债表内,但它们也是您的负债。 您必须偿还。您无需付清所有费用,只需使报告变得美观即可。”


  标普认为,由于越来越多地使用合资企业模式,个人开发商的渗透债务和杠杆比率远高于其公布的情况,也就是说,表外债务和杠杆比率可能很高。合并后的合资企业债务提供了财务担保,开发商的信用状况可能面临更大的下行压力。


  根据标准普尔(S&P)的估计,样本开发商权益中表外债务的大约40%大约等于担保金额。 对于不提供担保的公司,其权益下的表外债务金额将大于外部担保金额。后者属于许多国有企业和国有企业开发商,其渗透指数可能比合并报表差。


  在正常情况下,处于开发初期的合资项目具有表外负债。 当项目接近完成时,它将选择合并,并且公司的信用指数将会失真。


  一种情况是实际股票债务,私募股权,信托和其他金融资本机构在项目中作为股东出现,而两方之间的实际关系是债券关系。 这种情况在房地产开发项目中更为常见。 偿还贷款后,资本机构也退出项目股东程序。


  另一种情况是,房地产项目的合作伙伴是非房地产企业或与开发企业关联的个人。 这种类型的模型合作伙伴名义上与开发者无关,但实际上是由开发者控制的,不仅承担部分开发者的责任。并且实际上美化了合资企业中开发商的盈利能力。


  争议联合营


  标普在6月17日的研讨会上指出,合理使用联合营地模型可能会减少竞争,从而降低土地成本,并可能提高利润率; 由于与合作伙伴分担了财务负担,降低了项目风险; 合资也是实现业务扩展的有效途径; 综合级别的融资具有较高的透明度和较低的成本。


  标普报告显示,近年来,由于合资模式的广泛使用,开发商的平均股权销售份额已从2017年的78%下降至2019年的69%。同时,标准普尔还指出,这一结果是根据开发商提供的数据得出的。


  从近年来上市公司的财务报告中不难看出,大多数开发商的少数股东回报低于其股权。在该国的33家主要住房公司中,有28家开发商的少数股东收入低于母公司的股东。其中,7家开发商的小股东收入比综合收入低10个百分点以上。新城控股,中国置地,龙光房地产,融创中国,美的房地产和中良控股的少数股东收入与他们的资产和股权之间存在很大差距。


  许多开发人员通常将原因归因于周期性结转,但是周期性缺口和股权缺口之间的相关性很难从数字中反映出来,并且难以验证。


  以新城控股为例,2017年至2019年少数股东权益比例为20%,40%和37。96%,但同期少数股东收入的比例为3。7%,14%和5。16%。


  同时,金科股份的少数股东权益为11。6%,38。6%和47。5%,而少数股东的收入份额为12。3%,3。9%和10。3%。


  同期,阳光城中的少数股东权益所占比例从37%上升。4%升至47。5%,而小股东的收入占13。1%跌至7%。


  Blu-ray Development的少数股东权益所占比例从23增加。6%上升至50。9%,而少数股东的收入从亏损增加到16。9%。 2020年第一季度,少数股东权益和收入占51%。33%和1。16%;


  2017年至2019年,禹州房地产少数股东权益所占比例从6%增加到20%,少数股东收入所占比例从9%减少到8%;


  融创中国的少数股东权益分别占28%,22%和27%,而少数股东的收益分别占0、2%和6%。


  上述住房公司高管认为,少数股东的收益低于母公司的收益,并且有结转周期的因素。 通常,项目结转需要两到三年的时间。但是,如果非控制性权益的比例一直很高,而小股东的收入一直很低,那么“就有可能通过归属公司调整负债和利润。”


  标准普尔指出,当开发商增加合资模式时,在项目初期可能会产生高额债务。 由于合资企业的利润贡献为负且表外杠杆率较高,开发商在开发的后期合并了合资企业,这时,由于已偿还了大部分项目债务,因此利润 将得到充分发扬和巩固。


  换句话说,如果一个项目从征地到确认销售收入的周期为三年,则第一年通常是投资阶段,债务很高,但不会产生绩效和收入;反之, 第二年进入销售并产生业绩; 第三年结转。


  在第一年,该项目处于资产负债表外,无需将上一期间产生的债务计入表中,这样可以减少总债务; 第二年和第三年产生的销售额可以偿还借款的第一年;该项目合并到表中以分享收益和利润。


  在此过程中,项目负债尚未进入上市公司,或仅一部分上市公司已进入上市公司,其余部分作为表外负债在归属公司中; 但最后,整个项目的销售,收入和利润都纳入了公司的财务报告中。在一定程度上减少公司负债并提高利润水平。


  标准普尔(Standard&Poor's)高级总监叶敖航(Yo Aohang)表示,目前基准住房公司的融资渠道相对平稳。 尽管市场交易并未受到流行病的影响,也没有赶上去年同期,但总体下降幅度并不大。大多数开发商将不会面临黄金流动的风险。 对于大多数开发商而言,在表外项目的情况下承担实际债务的风险不是特别高。

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